经济观察网 记者 胡艳明 汪青  7月11日，肖强第三次接到了建行的提醒还款电话。 对面是人工智能语音，但他还是耐心地跟电话那端讲述了他为何暂停还房贷的前因后果。 停贷的念头出现在6月份。每月的1号，建行会按时划走肖强银行卡中的3300元以偿还住房按揭贷款。6月底，他的卡里只剩下3000块，在7月1日被银行划走，还有300多元没还。 工资无力支撑房贷、租房和日常开销，入不敷出是他当下的状态。出于无奈，他暂停了还贷。7月6日，肖强还与购买同一楼盘的多位业主签署了停贷告知书。 近日，已有超150个停工或烂尾楼盘项目的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市。 在业主发出的停贷告知书中，多个楼盘业主直指，银行在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等违规问题，引发了关于预售资金监管和商品房预售制的反思探讨。 金融市场上，银行板块走势震荡。商业银行排查相关业务情况，17家上市银行公告做出回应，业务规模较小，总体风险可控。 停贷 2019年5月，肖强在新郑市康桥那云溪二期购买了一套住房，父母提供了首付27万元，其在建行贷款67万元，当时的贷款利率为5.88%，每月还款3400元左右；后续，随着5年期以上LPR下调，利率降至5.73%，他每月还款额为3300元左右。 按照约定，2022年7月底之前，肖强买的房子就可以交房了，他也盼着早日住进新房。但从2021年7月到现在，康桥那云溪已经停工将近1年的时间，何时交房无望。 康桥那云溪由郑州康文置业有限公司（下称“康文公司”）开发建设，隶属于河南当地房企康桥集团旗下项目。从今年2月起，康桥那云溪的业主与开发商多次就复工事宜进行沟通。 与肖强购买了同一全小区楼房的施先生，未能如期住上新楼房。他告诉记者，康桥那云溪二期楼盘按照约定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，楼盘剩余工程量还有三分之二，业主频频去工地，看到无人动工，眼看延期交房已经成为既定事实，且开发商也曾表示会延期，但是关于延期多久，什么时间全面复工，业主们的感受是，康桥集团没有给业主一个合情合理的回应，一直在沟通的过程中敷衍业主，口头承诺没有兑现。 2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康桥那云溪的业主数次到康桥集团沟通，希望早日复工，但他们未得到明确的答复。 施先生回忆，2022年4月26日，几位业主代表在新郑市龙湖镇政府，由龙湖镇信访办组织与康桥集团、中建七局（总承包单位）、康桥那云溪业主进行一次会谈，当时中建七局未参会，开发商仍然维持原有说法，复工需要2到3个月，具体时间不确定，什么时间能交房，不确定。 “我们广大业主的最大的诉求是康桥那云溪二期什么时间能全面复工？什么时间可以交房？”经过多月沟通，业主仍然没有等到答案。 6月30日，一份显示来自江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们的《强制停贷告知书》在网上流传。康桥那云溪的业主们看到后，决定也要停贷，7月6日，多位业主签署了《康桥那云溪全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书》（以下简称“《停贷告知书》”）。 监管账户 “为啥业主去走‘停贷’这条路呢？那都是没法，其他路都堵死了。”施先生说，几个月来，他们跟开发商康桥集团、当地政府、贷款银行沟通无数次，但都没有结果。 康桥那云溪业主的按揭贷款涉及到多家银行，施先生和肖强都是在当地建行办理的贷款。 7月4日和7月11日，几位业主到建行郑州经三路支行进行沟通，业主希望建行经三路支行个贷中心回复他们两个诉求：一是查询康桥那云溪二期业主贷款资金流向，建行经三路支行个贷中心回复10个工作日给出回复。 第二个诉求是停息停贷，直到康桥那云溪二期交房后再次还房贷。建行经三路支行个贷中心回复表示向上级反映并回复上级回复结果。 根据《停贷告知书》，康桥那云溪全体业主所签购房合同第五条和附件一的约定，郑州市人民政府、中国人民银行郑州中心支行《郑州市商品房预售款监管办法》第三章第十条第二款:“预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款账号直接划入”。 郑州市住房保障和房地产管理局《关于继续做好商品房预(销)售行为规范工作的通知》(2016年5月3日)第七条:“加强商品房预售款监管。商品房预售款必须严格按照有关规定，专户存储、专款专用。凡属售房资金(包括首付款、分期付款、按揭贷款等)，必须及时进入监管账户，不得账外循环”。 施先生给记者提供的房贷合同中的打款账户和《商品房预售许可证》中的监管账户显示，两个账户不一致。 施先生购买的房子所在楼栋的《商品房预售许可证》中的监管银行为交通银行郑州黄河路支行；而他的房贷合同中的贷款款项划入了康文公司开在建行郑州崇山路支行的账户。 康桥那云溪的业主认为，按揭房贷涉及到的银行应当将贷款付至康文公司预售款监管专用账户。但几家银行将贷款资金付至康文公司一般账户，使资金无法受到有效监管，业主们认为，该行为已经严重违规违法，因而导致了康文公司轻易地挪用资金，进而导致工地长期停工延期烂尾等严重后果。 北京市京师律师事务所向霞律师对记者表示，如果银行违反规定，购房者因银行过错等问题停贷，购房者可以通过诉讼方式确认银行是否存在过错，如银行确实存在过错，购房者是可以停贷的，对于已支付的购房款，购房者可与开发商解除购房合同解决。在按揭贷款购房中银行依约既享有抵押权，又享有债权，如果违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。 北京盈科律师事务所张晓英律师对记者表示，在此次事件中涉及到的法律关系有两个：一是业主跟银行的借贷关系，一个是跟开发商的购房关系。以烂尾楼为例，不能因开发商烂尾，业主就拒绝还银行的贷款，因为它们的法律关系不同，除非是借款合同里头有明确的约定，在什么情况下可以申请逾期，这可以跟银行方面进行协商。但如果单方面自动停贷的话，那对于广大的购房者来说不利，因为私自停贷是一种违约行为。 具体分析来说，张晓英认为，如果购房者希望停贷，要拆分出两个法律关系。因为作为买房人，是跟开发商签的购房合同，如果开发商涉嫌违规或者没有按期交房的，需要按照商品房买卖合同的相关法律规定去主张，具体是主张解除合同、还是追究开发商的违约责任等。 对于多位买房人反映的将按揭贷款资金划入非监管账号问题，张晓英认为，如果银行监管不到位，把资金划拨给开发商，但资金被开发商挪用去还其他的借款，或者是又去做其他的开发，那银行在监管资金中可能存在过失。但是都改变不了购房者与银行签订的商业贷款的合同性质。购房者与银行签订的是购房贷款协议，要落实到具体的贷款合同里的条款约定，如果银行涉及给开发商放款，涉及资金监管不到位的问题，业主可以向银行的监管机关比如银保监会举报投诉处理，不能把这几项不同的法律关系混合在一起。 反思预售 正如上文康桥那云溪的业主所指向的贷款未入监管账户，在其他多个停工的小区业主告知书中也多有出现。 有股份行对公业务人士对记者表示，这种情况在过去几年并不鲜见。“房地产开发商预售房子会有一个资金监管账户，这个资金监管账户是开在银行的，这部分钱是不能动的，是根据施工进度才能动用。但是很多时候，房地产企业由于资金流的问题，可能跟银行沟通比较密切，会提前动用一些资金。” 中南财经政法大学兼职教授谭浩俊表示，从银行责任和义务来看，开发商动用预售资金时，银行应该及时报告给监管部门，必须经过监管部门同意才能调拨这些资金，否则银行就是擅自动用这个资金，应当承担责任的。 针对监管账户的资金不到位或者说被挪用的原因，谭浩俊分析认为可能存在三方面的原因，其一，可能监管部门没有严格按照政策执行，没有监督开发商将商品房预售资金及时足额交到监管账户银行。第二，有可能监管部门与开发商之间有一些利益关系，同意开发商提前支取这些监管资金。第三，也有可能是银行与开发商之间勾兑，把不该提前支付的资金支付给开发商，从而导致监管账户资金监管不到位。不管是开发商还是监管部门、银行，一旦发生这样的问题，都是严重违规，需要追究责任。 预售资金监管账户伴随着商品房预售制度而产生。商品房预售制度1956年起源于香港，当时又被称作“预售楼花”。1980-1986年，深圳和上海借鉴香港，率先开展商品房预售试点。1994年，《城市房地产管理法》对商品房预售制度作出原则性规定，同年11月《城市商品房预售管理办法》出台，对预售监管细则进行完善，这两项政策构成了预售制度的基本监管框架，包括预售条件、预售资金监管等，地方制定相应的管理规定和实施细则。 2010年后，各地有制定相应的预售资金监管政策。据安信证券分析师池光胜梳理，在资金收存方面，各地规定差异不大。从资金监管范围看均包括全部购房款，含首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等，部分地区如合肥强调还包括订金部分。从资金收存方式看多数地区均强调预售资金直接存入监管账户。 房地产企业一般不能私自动用资金监管账户的钱，要专款专用。对于房产商未按规定提取监管账户资金，上述股份行人士表示，银行一开始是不同意的，但是随着沟通，因为银行也要存款，大家相互来讲，各取所需。 “房地产行情好的时候，资金回笼都比较快，房地产企业融资能力还是比较强的。但是现在这种情况下，房企现在很难，所以这个问题就暴露出来。”上述股份行业务人士表示。 “房地产抵押贷款资金监管不到位、房地产开发商在多地开发过度扩张、多元化经营、债务杠杆比率过高以及各地房地产市场下行、销售不畅，导致停工断供。”中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大对经济观察报表示。 停贷断供风波，再次引起了社会各界对预售制该不该取消、并改为现房销售的讨论。 “是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。”近日，经济学家任泽平发布的《关于预售制的理性思考》研究报告。 况伟大认为，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。 银行风险几何 地方“停贷告知”项目数量增加，其影响也在持续发酵，银行指数已经连续三个交易日下跌。银行指数7月13日下跌2.29%，7月14日下跌2.1%，7月15日下跌0.88%。 7月13日，银行股全线下挫，其中江苏银行、成都银行分别跌4.4%、4.12%，报收6.96元、16.05元。邮储银行、招商银行、兴业银行、平安银行均跌超3%。 7月14日，银行股开盘后大范围跳水，招商银行、平安银行、宁波银行一度跌超4%。截至收盘，招商银行收于36.48元，跌3.75%；平安银行收于13.37元，跌4.29%；兴业银行报收18元，下跌3.23%；宁波银行收于32.51元，跌1.19%。 对于停贷的金融风险影响，部分券商第一时间进行了测算。根据天风证券研报，央行数据显示，新房按揭贷款发放额占新建商品住宅销售额的比值长期稳定在38%~42%之间。在40%的中性假设下，对应按揭潜在断供规模在3600亿~7300亿，占2021年第一季度按揭贷款余额的比重为0.9%~1.9%，整体来看难以构成系统性冲击。 7月14日、15日，包括国有六大行在内的17家银行纷纷紧急发布公告，回应涉烂尾“断贷”风险情况，均称相关业务整体规模较小，风险可控。 除了建行、中行未披露相关业务数据外，另外14家银行均公告了涉及到相关风险的一手房按揭资金情况，据记者不完全统计，涉及金额约23亿。 工行公告称，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。农行表示，已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。邮储银行公告显示，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。 交行发布公告称，经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%，规模和占比较小，风险可控。 股份行中，兴业银行涉及金额及停贷金额在目前已公布的股份行中最高。涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。 民生银行公告称，截至2022年6月末，其住房按揭贷款余额5910.39亿元，其中涉及上述风险事件逾期按揭贷款余额0.66亿元，总体风险可控。光大银行公告表示，经初步排查，截至2022年6月末，认定存在“保交楼”风险楼盘的逾期按揭贷款余额0.65亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%。浦发银行称，目前涉及“保交楼”风险逾期按揭贷款余额0.56亿元，总体风险可控。中信银行称，存在风险的楼盘所涉及本行逾期个人住房贷款余额0.46亿元。 平安银行公告称，目前涉及网传“停贷事件” 楼盘的逾期按揭贷款余额0.318亿，占全行按揭贷款余额的0.011%，占一手楼按揭贷款余额的0.021%。招商银行公告显示，经初步排查，目前涉及“网传停贷”事件的楼盘数量占比较小，所涉及的招商银行逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占银行境内个人住房贷款余额的比例不到0.001%，风险整体可控。浙商银行称，相关楼盘涉及该行按揭贷款余额约0.31亿元，同时谨慎且宽泛认定可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及按揭贷款余额2.6亿元。 华夏银行公告称，目前公司涉及媒体报道“停贷事件”楼盘的逾期按揭贷款余额0.31亿元，占全行个人住房按揭贷款余额的0.01%，业务规模较小，总体风险可控。 城商行中，江苏银行称，可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及的个人住房贷款不良余额为0.31亿元，占本行个人住房贷款余额的0.01%，对整体信贷资产质量影响小。南京银行称，可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及个人按揭贷款余额仅为0.2114亿元。 7月14日，银保监会有关部门负责人做出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 有券商投资人士认为，很多人分析停供潮的影响绝对值，这个有时候可能反而是次要的，麻烦的是带来的连锁反应。 “现在业主这种联名公告，其实已经不是单纯的法律问题，应当涉及到地方政府、银行等多方沟通，协调保障这些业主的合法权益。如果单纯从个案的角度上，涉及到法律问题的话，业主是很被动的，所以现在不是一个简单的法律能解决这些问题。”张晓英表示。 （应受访者要求，肖强为化名）